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IMMOBILIENSCHÄTZUNG

Was

Mit einer Immobilienschätzung können praktisch alle Immobilien bewertet werden:

  • Einfamilienhäuser
  • Mehrfamilienhäuser
  • Gewerbe- und Dienstleistungsliegen- schaften
  • Stockwerkeigentum
  • Baurechtsliegenschaften
  • Baulandparzellen
  • Projektierte Bauvorhaben (zur Wirtschaft- lichkeitsprüfung)
  • u.a.m.

Wozu

Eine Immobilienschätzung dient der Wertermit- tlung von Immobilien:

  • Kauf oder Verkauf von Liegenschaften
  • Wertbelegung für Kreditgeber wie Ban- ken, Versicherungen etc.
  • Rechtliche Gründe wie Erbteilung, Güter- trennung, Grundstückgewinnsteuer etc.
  • u.a.m.

Wie

Es gibt verschiedene anerkannte Methoden zur Ermittlung des Immobilienwertes:

  • Anhand der vorhandenen Bausubstanz
    --> Sachwertmethoden (Substanz- bzw. Realwert)
  • Über den erwarteten, zukünftigen Ertrag
    --> Ertragswertmethoden (Ertragswert, Barwert oder Discounted Cash-flow)
  • Anhand von statistischen Auswertungen
    --> Vergleichsmethoden (Statistische, Hedonische Methode)

Kosten

Die Erstellungskosten für eine Immobilien- schätzung können stark variieren und hängen von verschiedenen Faktoren ab:

  • Grösse und Art der Liegenschaft
  • Anzahl und Grösse der Gebäude
  • Verfügbarkeit der nötigen Unterlagen, insbesondere der Gebäudepläne

Fragen Sie uns unverbindlich an

 

Vorgehen

Wenn Sie eine Immobilienschätzung wünschen oder benötigen, kontaktieren Sie uns:

  • Auftrag erteilen und besprechen
  • Unterlagen ev. organisieren und bereit- stellen
  • Besichtigung des Objektes
  • Erstellen der Berechnungen und des Schätzungsberichtes
  • Besprechen der fertigen Immobilien- schätzung mit dem Auftraggeber

Unterlagen

Normalerweise werden vom Auftraggeber je nach Objekt diverse Unterlagen benötigt:

  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Grundstückblatt der Steuerverwaltung des Kt. Bern (Eröffnung Amtlicher Wert)
  • "Details zur Prämienrechnung" der Ge- bäudeversicherung des Kt. Bern (Beiblatt zur Rechnung)
  • Geometersituationsplan
  • Gebäudepläne
  • Bauabrechnungen, Kaufverträge, alte Im- mobilienschätzungen etc.
  • Mietverträge und aktueller Mieterspiegel
  • STWE-Reglement und Protokolle der Versammlungen
  • Baurechtsverträge
  • u.a.m.

Immobilienschätzung

Mit unserer Immobilienschätzung erhalten Sie ein umfassendes Dokument zur betreffenden Liegenschaft:

  • Allgemeine Angaben (Auftraggeber, Auf- trag, Bewertungsstichtag etc.)
  • Informationen zum Standort und zur geografischen Lage der Immobilie
  • Umfangreiche Angaben über die Ge- bäude
  • Berechnungen
  • Verkehrswert mit Kommentar
  • Anhang
  • Beilagen

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Wert

Der Wert eines jeden Gutes bemisst sich nach dem Nutzen, den es in Zukunft erbringen wird.
Dieses Axiom gilt auch als Grundlage für die Bewertung von Immobilien.

Preis

Wert und Preis sind nicht dasselbe.
Während sich der Wert einer Immobilie an der individuellen Einschätzung über deren zukünf- tigen Nutzen bemisst, ist der Preis hingegen das Ergebnis eines Anpassungsprozesses, in dem sich die Wertvorstellungen von Käufer und Ver- käufer ausgleichen.

Bewertung (Schätzung)

Bei der Bewertung von Immobilien werden normalerweise eine Substanzwert- (Realwert) und eine Bar- oder Ertragswertberechnung an- gestellt und die dadurch ermittelten Werte durch Abschreibung oder Gewichtung zum Aus- gleich gebracht.

Sachwertmethode

Der Substanzwert (Realwert) ist ein wichtiger Wert bei der Bewertung von Konsumobjekten wie Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und ähnli- chen Anlagen.
Die Wertermittlung erfolgt aufgrund der tatsäch- lichen Bausubstanz plus Landwert.
Dabei werden die Baukosten geschätzt, welche heute für die baugleichen Anlagen erforderlich wären. Da die zu bewertenden Objekte in der Regel aber nicht neu sind, wird eine entsprech- ende Abschreibung berechnet und in Abzug gebracht (Wertabschlag infolge der natürlichen Alterung und Abnützung). Addiert wird zum Schluss der Landwert, welcher in der Regel nach einem bestimmten Klassifizierungsver- fahren (Strukturwert- oder Lageklassenmetho- de) anhand des gegebenen, nutzbaren Bau- volumens (Neubaukosten) ermittelt wird.

 

Ertragswertmethode (Barwert)

Die Barwertberechnung eignet sich ins- besondere zur Wertermittlung von so genannten Renditeliegenschaften wie Mehr- familienhäuser, Bürobauten u.a.m.
Die Wertermittlung erfolgt aufgrund des ge- schätzten, zukünftigen Nutzens bzw. des erziel- baren Ertrages.
Durch die Ermittlung eines nachhaltigen Brutto- mietwertes abzüglich der Bewirtschaftungs- kosten sowie der nötigen Rückstellungen für spätere Erneuerungen und Renovationen wird ein jährlicher Nettoertrag berechnet, welcher durch Kapitalisierung auf die Restlebensdauer der Liegenschaft hochgerechnet wird.
Oft sind zum Schluss noch sofortige Reno- vations- und Unterhaltskosten sowie Abschrei- bungen wie temporäre Leerstände, Wohnrechte etc. zu berücksichtigen.

Vergleichsmethode

Die Wertermittlung erfolgt anhand statistischer Auswertungen über "ähnliche", gehandelte Objekte.
Eine solche Bewertung erfolgt meist ohne Be- sichtigung vor Ort durch einen Experten son- dern mittels entsprechenden Eigenangaben durch den Auftraggeber (Liegenschaftsbe- sitzer).
Aufgrund der Verschiedenartigkeit der Liegen- schaften eignet sich diese Bewertungsmethode allenfalls bei Einfamilienhäuser und ähnlich häufig gehandelten Objekten. Die ermittelten Immobilienwerte sind mit besonderer Vorsicht zu betrachten.

 

Experte: Urs W. Huggel, Immobilienbewerter mit eidgenössischem Fachausweis
Schätzungsexperte SEK/SVIT und Mitglied des Schweiz. Immobilienschätzer-Verband SIV

© 2006 huggel plan ag

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